【競売回避】抵当に入っている不動産の保全を図る任意売却について解説【基礎知識】

  • 融資を受ける際に不動産(事業所・工場等)を担保に融資を受けたけど、資金繰りが厳しくなってきたから今後の返済が難しくなりそうだよ。
  • 返済ができなくなると競売にかけられると思うけど、競売になると事業を継続できなくなるから、競売は回避したいよ。
  • 任意売却という方法なら借入の抵当に入っている不動産を売買できて、抵当も外せるみたいだけど、任意売却について詳しく教えて欲しいよ。

この記事では、こういった疑問にお答えします。

任意売却なら競売にかけられることなく不動産の保全が可能

銀行や政府系金融機関(日本政策金融公庫、信用保証協会、商工中金)から不動産を担保に融資を受ける際、抵当権を設定されます。

約定通り返済している間は問題ありませんが、借入金の返済ができなくなると、期限の利益を喪失し、融資を実行した抵当権者は残債を一括で回収することを要求してきます。

一括返済ができない場合、抵当権者は競売を申立てて不動産を強制的に売却し、売却代金から債権回収を図ることになります。

不動産を売却されてしまうと事業継続は絶望的になりますが、「任意売却」を行うことで、競売を回避する事が可能となります

 

任意売却とは

任意売却とは、不動産担保付きの融資の返済が困難になったとき、債権者(金融機関)の合意を得て、不動産を競売にかけることなく売却する方法のことをいいます。

不動産を売却するという事は「結局、不動産を手放すことになるのではないか!」と思うかもしれませんが、任意売却を行うことで競売を回避することができ、しかも見知らぬ第三者に渡らなようにすることが可能となるのです。

任意売却なら見知らぬ第三者に渡る恐れが無い

任意売却は不動産の買い手を債務者側で自由に選ぶ事ができるため、見知らぬ第三者に渡る恐れがありません。

例えば、信用できる親族や友人・知人、スポンサー企業に不動産を買受けてもらい、所有権を移し、買受けて貰った方に賃料を払う事で当該不動産を使い続ける事が可能となります。

見知らぬ第三者に渡ってしまったら、「出て行って欲しい」と言われたらその時点で事業継続が不可能となりますが、信用できる人やスポンサー企業に買受けて貰うことができれば不動産をそのまま使い続ける事ができます。

賃料を払い続けている限り、事業継続が可能となります。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いは以下の通りです。

競売 任意売却
  • 競売物件として公開され、ネットや新聞に情報が掲載される。
  • 不動産の買い手を選べないため見知らぬ第三者に渡ってしまったら立ち退きを迫られる
  • 営業継続に必要な不動産を失うため、今後の計画が立て難い
  • 不動産の買い手を債務者が選ぶ事ができるため、協力者に買受けて貰うことで使い続ける事が可能
  • 不動産を使い続ける事ができるため、今後の計画を立てやすい
  • 周囲に知られる事無く不動産を売買する事が可能

 

任意売却のメリット

  • 借入金の返済に苦しんでいるという事実を知られずに済む
  • 見知らぬ第三者に渡る恐れがないから事業継続が可能

上記のとおりです。

借入金の返済に苦しんでいるという事実を知られずに済む

競売にかけられるということは、借入金の返済が不可能になり、期限の利益を喪失したからこそ債権者が債権回収のために競売を申立てる訳です。

この仕組みについては殆どの方が理解していますから、競売の情報がネットや新聞に掲載された時点で「あの会社はヤバい」という噂が駆け巡ることになります。

しかし、任意売却であれば外部に内情を知られる事は一切ありませんので、資金繰りに苦しんでいるという事実を取引先等に知られなくて済みます。

 

ちなみに、競売になるとネットや新聞に載る前に、不動産業者からのアプローチが激増します。

以下の記事でその理由を詳しく解説していますので、興味のある方は参考にしてください。

【競売】3点セットが公開される前に不動産業者から連絡がくるのはなぜ?【情報元を公開】

2018.10.26

見知らぬ第三者に渡る恐れがないから事業継続が可能

競売で見知らぬ第三者に競落(競売で最高値で買受した人)されてしまうと、立ち退きを迫られる場合が殆どです(例外有)。

営業で使用している不動産を立ち退くことになってしまえば、事業継続は絶望的となってしまいます。

しかし、任意売却であれば買受人を債務者側で選ぶ事ができますから、見知らぬ第三者に渡る恐れがありません。

 

任意売却のデメリット

  • 債権者の合意を得るのが難しい
  • 買受け先を見つけるのが難しい
  • ファイナンスが難しい

上記のとおりです。

債権者の合意を得るのが難しい

債権者に任意売却を打診して、任意売却を断られるような事は無いですが、売却価格の合意を得るのが非常に難しいです。

理由は、債権者と債務者は利益相反関係にあるからです。

  • 債権者(抵当権者)→ 少しでも多く回収したいと考えている
  • 債務者 → 極力低い価格で任意売却を成立させたいと思っている

債務者に資金的な余裕があれば、極力低い価格で任意売却を成立させることに固執せず、スピード重視で多少価格が高くなってもある程度目をつむる事ができると思います。

しかし、任意売却を検討する時は資金的に厳しくなっている場合が殆どなので、どうしても低い金額で成立させようとしてしまいがちです。

でも、債権者(抵当権者)は少しでも多く回収したいと考えていますから、低い金額を提示されてしまえば「競売に掛けた方が良い」と考えます。

このように、債権者と債務者は利益相反関係にあるため、合意を得るのが難しいのです。

買受先を見つけるのが難しい

任意売却で営業資産の保全を図る際、買受先を確保する必要がありますが、これが意外と難しいです。

任意売却の検討段階で買受先を誰に打診するか考えた際に、社長の親族や知り合いの会社が買受先の候補として真っ先に浮かびます。

  • 親族・親戚に新会社の代表就任を打診してみる
  • 子供に継がせたいから新会社の代表就任を打診してみる
  • 知り合いの不動産業者に買受を打診してみる

ここまでは殆どの方がクリアできるのですが、実際に打診してみると以下の理由で断られる場合が殆どです。

  • 新会社の代表就任予定者:賃料収入があるとはいえ、不動産の買受資金のファイナンスをするのが怖い(リスクを負いたくない)
  • スポンサー企業:万が一物件を処分する事を考えた場合、流動性が低いと投資回収できない懸念がある…。

このように、不動産の買受を打診してみたものの、結局断られて買受先が全く見つからないというケースは少なくありません。

ファイナンスが難しい

任意売却で不動産を買受けるには以下2通りの選択肢があります。

  • 親族や知人を代表者とした新会社で買い受ける
  • スポンサーが買い受ける

スポンサーが買い受ける場合、基本的に現金一括が殆どですが、親族や知人を代表者とした新会社で買受ける場合、ファイナンスして買受けることになるのですが、ファイナンスは基本的にハードルが高いです。

ファイナンスが難しい理由は主に3つあります。

  • ファイナンス可能金額は基本的に査定額の80%が殆ど(残りの20%は自己負担)
  • 債権者(抵当権者)とファイナンス会社で査定額に乖離があるため、実際は6~7割程度ぐらいしか買受資金を調達できない
  • つまり、実際は2割以上の自己資金が必要になる

こうした理由があるため、ファイナンスはかなり難しいです。

 

任意売却のよくある疑問

  • 債権者は任意売却に応じてくれるの?
  • 担保割れしている物件の残債はどうなる?
  • 連帯保証人がいても任意売却できる?
  • 債権者との交渉は自分でできる?
  • 任意売却が不成立になる原因は?

債権者は任意売却に応じてくれるの?

債権者(抵当権者)にとってメリットがあれば、応じない理由はありませんから、打診して断られるような事はありません。

ただし、任意売却の提示額に納得してもらえるかどうかは別問題です。

価格が合わなければ断られる

例えば、以下のような状況で任意売却を打診した場合、任意売却に応じて貰うことは非常に難しいです。

  • 債務者側で調べた市場価格 → 2,000万円
  • 債権者側の査定価格 → 3,000万円

債務者側で調べた市場価格が2,000万円だから、2,000万円で任意売却に応じて欲しいと打診しても、債権者は「3,000万円の価値がある」と考えている訳です。

こうなると、債務者側は「任意売却の価格を上げて打診する」という選択肢しかありませんので、債権者にメリットのある提案をしなければ任意売却を成立させる事はできません。

担保割れしている物件の残債はどうなる?

例えば、以下のような担保割れしている不動産があるとします。

1億円かけて建てた社屋が不動産価格の下落に見舞われ、現在の時価は3,000万円程度しかないのに、残債は6,000万円残っているというケースです。

  • 不動産
    • 取得時の価格:1億円
    • 時価相場:3,000万円程度
  • 銀行借入
    • 当初借入額:1億円
    • 残債務:6,000万円

債権者に相場価格に500万円プラスして「3,500万円」の価格を提示したところ、任意売却に応じて貰う事ができました。

しかし、残債が6,000万円あるのに任意売却合意額が3,500万円だと、2,500万円の無担保の負債が残ってしまいます。

  • 6,000万円(残債務)-3,500万円(任意売却価格)= 2,500万円(無担保残債)

この、2,500万円の無担保の残債はどのような扱いになるのでしょうか。

これは、債権者によって対応が異なりますが、基本的には以下いずれかの扱いとなります。

  • 分割で請求される
  • サービサー(債権回収会社)に債権譲渡される

連帯保証人がいても任意売却できる?

連帯保証人がいても任意売却することは可能です。

ただし、保証人の協力と信頼関係が重要となります。

債権者との交渉は自分でできる?

債権者次第ではありますが、基本的には可能です。

債権者(抵当権者)が日本政策金融公庫の場合は必ず代理人(弁護士)を通して交渉する必要があります。

これは実際に筆者のクライアント様で経験していますが、社長が任意売却を打診したところ、担当者から「任意売却には応じますが、任意売却の交渉は弁護士以外対応できませんので、弁護士を通して連絡して下さい。」と一蹴されました。

任意売却が不成立になる原因は?

任意売却が成立しない原因は以下いずれかのケースが殆どです。

  • 価格の折り合いがつかない場合
  • 後順位の抵当権者がいて、判子代の合意が取れない場合
  • 税金・社会保険料を滞納して差押えを受けて、差押えを解除できない場合

最も多いのが、価格の折り合いがつかないケースですが、その他にも、判子代の合意が取れなかったり、税金関係の差押えを受けてしまい、差押え解除の交渉をしても解除に応じて貰えない場合があげられます。

 

任意売却を検討する時のポイント

  • 債権者から不動産の査定額を聞き出す
  • 対象不動産の近隣相場を調べる
  • ファイナンス先の候補をピックアップしておく

上記のとおりです。

債権者から不動産の査定額を聞き出す

どれぐらいの価格なら任意売却に応じて貰えるのかを確認するため、債権者に不動産の査定額を聞いてみましょう。

基本的に、少しでも有利に回収するため価格はなかなか教えてもらえませんが、金融機関によってはあっさり教えてくれる事があります。

単刀直入に「どれぐらいの価格なら任意売却に応じて貰えますか?」と質問すると、「当行の査定では〇千万です」といった感じで具体的な金額を教えてもらえたりするので、まずはダメ元で債権者の不動産査定額を聞き出してみましょう。

対象不動産の近隣相場を調べる

任意売却を検討する際、不動産の相場価格を調べる必要があります。

相場価格が分からなければ、買受先となる協力者に具体的な相談もできませんし、買受先が不動産を買い取る際にファイナンスする場合、価格が分からなければ金融機関に相談できません。

仮に、相談に行ったとしても「価格が分かってからまた来てください。」と言われて終わりますので、任意売却を検討しようと思ったら、不動産の相場価格を調べましょう。

 

ちなみに、以下の記事で不動産の相場価格を調べる方法について解説しています。ぜひ参考にして下さい。

「不動産一括査定サービス」なら匿名で売却相場価格を無料で調査可能【おすすめのサイト3選】

2018.08.17

ファイナンス先の候補をピックアップしておく

不動産の相場価格を調べたら、ファイナンス先の候補をいくつかピックアップしておきましょう。

1社しか候補が無いと、その1社に断られた時点で任意売却はとん挫してしまいます。複数ピックアップしておけば、1社に断られても、違うファイナンス会社に相談する事ができます。

A社に依頼したら断られたけどB社は対応してくれた、ということはよくありますので、ファイナンス会社の候補は1社だけではなく、いくつかピックアップしておきましょう。

 

ちなみに、不動産担保ローンを扱っているファイナンス会社は色々ありますが、各社以下のような特色があります。

  • 1都3県しか扱わない
  • 首都圏のみ
  • 近畿圏のみ
  • 東京、大阪、名古屋、福岡のみ
  • 全国OK

ご自身の地域を確認しながら、ファイナンス会社をピックアップしましょう。

 

まとめ

以上、借入の抵当に入っている不動産の保全を図ることができる「任意売却」について解説しました。

おわり。

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