任意売却で会社の営業資産である不動産、個人所有の不動産の保全を図る

経営危機に陥ってしまうと、資金ショートしないように神経を尖らせるようになり、資金繰りをつかせる事で頭がいっぱいになってしまう事だと思います。それはそうです、資金ショートしてしまえば「倒産」の憂き目にあってしまいますから、1にも2にも資金繰りだと思います。

しかし、経営危機に陥ってしまうと、資金繰りの問題とは別に違う問題で頭を悩ませるようにもなってしまいます。それは「競売」です。

中小企業が銀行から借入を受ける際、不動産を担保に入れている場合が多い

中小企業が銀行から融資を受ける際、経営者の自宅や会社所有の不動産を担保に入れて融資を受ける事が多いと思います。

毎月返済ができていれば何の心配もありませんが、一度、会社の経営状態が窮境状態に陥ってしまい、資金繰りが厳しくなってしまうと、銀行への支払いが滞ってしまいがちになります。

返済が滞ると、競売という2文字が頭を過る

そしてそのような状況に陥ってしまったら「競売」という2文字が頭の中にチラついて、仕事も手につかなくなってしまうようになります。

「支払いができなくなってこの家を処分されたら、今後どうなってしまうんだ…」
「抵当に入っている事業所や工場が処分されてしまったら、事業を続ける事ができなくなってしまう。いったいどうしたら…」

資金繰りが苦しい時、このような悩みを抱えている経営者のなんと多い事か。その苦しみは察するに余りあるほどです。

返済が滞ってしまえばさあ大変、何時「競売」にかけられてしまうのか、不安で眠れなくなってしまい、十分な睡眠を取ることができなくなってしまいます。

悩みが一過性のものであれば、精神的なダメージが少ないとは思うのですが、この問題は、返済ができるようになるまで続いてしまいます。

無理もありません。かけがえのない大切な自宅が「競売」にかけられて処分されてしまう事が現実味を帯びてくると、冷静でいられるはずがありません。また、会社所有の工場や本社屋などを競売にかけられてしまったら事業を続ける事ができなくなってしまう可能性がでてきます。

「別に、処分されたらアパートに引っ越すだけだからどうでもいい」と頭を切り替える事ができる方であれば、悩まなくて済むと思います。

ですが、せっかく手に入れたマイホームを簡単に手放す人など現実的にあまり見かけません。手に入れるために必死になって頑張って、ようやく手に入れたマイホーム。家族との思い出が沢山詰まったマイホーム、自分の城であるマイホーム。競売という魔の手から何とか逃れたいと切に願うのは、当たり前の考えだと思います。

しかし、現実には資金繰りが苦しく、すでに銀行への返済が滞ってしまい、銀行からは「担保処分」の要請が来ているような状況…なんとか自宅を競売から救う方法は無いのか…

自宅を競売から救う方法はあります

競売という魔の手から、あなたの自宅を守る術が存在するのです。自宅だけではありません会社が所有している不動産(本社屋・工場)を守る方法はあります。ですから、過剰に悩む必要はありません。

この方法は金融機関に担保を提供している経営者としては知っておいてもらいたい知識の一つです。大切な自宅と事業を守るため、しっかりと勉強しておく必要があります。

ここでは、大切な資産をまもる方法の1つである任意売却について簡単に説明していきたいと思います。

任意売却

金融機関から不動産を担保にお金を借りる場合、抵当権がつきます。通常、抵当権がついた物件は売却する事ができませんが、任意売却という方法を使えば抵当件を抹消する事ができます。

任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させる事を言います。

不動産を売却するという事は、結局自分の不動産を売る事になるのではないかという疑問が出てくると思います。確かに、任意売却というぐらいですから、所有不動産を売却する事にはなりますが、この方法を使うことによって競売を回避し、見知らぬ第三者の手に渡ることのないようにする事ができます。

ポイントは「見知らぬ第三者に渡る恐れが無い」ということ

この時点でピンとくる方もいらっしゃると思いますが、ようするに信用できる親族や友人・知人に不動産を売却してしまい、そして所有権を移し、後は買い取ってもらった人に家賃を払い続けて住み続けるという方法です。

会社の工場・本社屋でもこの方法は使えます。工場や本社屋は自宅より規模が大きいですから、さすがに親戚や友人・知人というわけにはいきませんが、この場合は不動産ファンドを組成して、ファンドにいったん売却します。

そして家賃としてファンドにお金を支払って、工場や本社屋を使い続けることができるようになります。

そもそも抵当が入っている自宅、工場・本社屋などは、ある意味自分・自社の物とは言えず、金融機関のものといっても過言ではありません。

ですから、任意売却の方法で、たとえばあなたの知人に売却して、毎月の家賃を知人に払い続ければ、あなたの自宅に住み続ける事ができます。家賃を払う訳ですから、買い手もリスクはありません。

担保割れしている場合はどうなる?

不動産を売却しても、債務が残ってしまう場合があると思います。例えば、バブルの時に1億円で建てた家が、不動産価格の下落に見舞われ、現在の時価は3,000万円の価値しかない物件があるとします(よくある話ですね)。

現在までなんとか返済し続け、4,000万円ほど返済して、残りの負債が6,000万円まで減りました。この場合、任意売却の方法を使い、3,000万円で友人・知人に自宅を売却しても3,000万円の無担保債権が残るではないかという疑問が出てくることだと思います。

しかし、ご安心下さい。負債が残ってしまっても処理する方法があります。

無担保債権は処理することが可能なのです。チャラにする事はさすがにできませんが、劇的に圧縮する事は可能です。ここでは詳細を説明することは割愛させていただきますが、残債務を圧縮する方法が存在するという事を覚えておいて下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

1977年神奈川県生まれ。コンサルティング会社勤務を経て独立。店舗ビジネスに特化したコンサルティング業務を展開していたが、身近な人の倒産を目の当たりにした事をきっかけに事業再生に目覚め、平成21年5月より、事業再生に参入。全国各地の中小企業の再生業務に関与し、中小企業の事業再生のサポートを行っている。
平成23年8月、M&Aに特化した株式会社クレアークを設立、代表取締役に就任。現在に至る。業務の幅を広げる事により、サポートの幅を広げている