【競売回避】事業継続に必要な不動産の保全を図る方法を解説

  • 不動産を担保に入れて借入を起こしたけど、このままだと返済が難しくなりそうだよ…。
  • 返済が不可能になれば、債権者に競売を申し立てるてしまうのかな?事業に必要な不動産を競売にかけられたら事業継続ができなくなるよ…。
  • こんな状況でも競売を回避する方法があれば教えて欲しいよ。

この記事では、こういった疑問にお答えします。

返済ができなくなっても競売を回避する方法はある【結論】

銀行や政府系金融機関から融資を受ける際、事業に必要な不動産(本社屋・工場・店舗等)を担保に入れて借入を起こすことがあります。

業績好調で返済できている間は良いですが、業績が悪化して資金繰りが厳しくなり、借入金の金利も払えない(あるいは払いたくない)状況に陥ると、債権者に競売による換価処分をされてしまうことになります。

競売にかけられるということは、将来的には所有者が変わるため、物件から立ち退く必要が出てきます。

使用していない遊休不動産であれば良いですが、事業で使用している場合、立ち退く事になると事業継続が絶望的な状況となりますが、結論から言うと、こういった状況でも競売を回避する方法はあります。

競売をかけられないよう債権者と協議する

債権者と何の協議もせず、ただ支払いを止めるだけだと自動的に競売の手続きに進んでしまう事になりますが、債権者と協議することで競売を回避することができます。

債権者は協議に応じてくれるの?という疑問があると思いますが、基本的に無視されるような事はありませんので、支払いが難しく、期限の利益喪失しそうであれば、事前に相談しておけばスムーズに協議に応じてくれるようになります。

 

抵当に入っている不動産を競売から回避する方法は2つ

  • 任意売却
  • リースバック

上記の通りです。

任意売却

任意売却とは、不動産を担保に入れた融資の返済ができなくなった場合に、抵当権者(金融機関)の合意を得て売却する方法です。

競売と異なり、債務者の意思で売却する事ができますし、買い手も指定する事ができるため、見知らぬ第三者の手に渡る恐れがありません。これは、事業継続を考える上で非常に大きなメリットだといえます。

任意売却を検討する際、基本的には以下2つの方法から選択する事になります。

  • 不動産を買受けてもらえるスポンサーを見つけ、購入してもらう。
  • 新会社を設立し、不動産を買い取る資金をファイナンスして購入する。

いずれかの方法で見知らぬ第三者への流出を防いだ後は、賃料を払って使わせてもらう。という流れになります。

【競売回避】抵当に入っている不動産の保全を図る任意売却について解説【基礎知識】

2017.11.21

リースバック

リースバックとは、前述の「任意売却」と殆ど同じで、不動産をいったんスポンサーや新会社に購入してもらい、一定期間賃料を払って使わせてもらい、最終的には不動産を買受けた方から不動産を買い戻す方法です。

ちなみに、最近ではリースバックをサポートする専門の業者も増えてきています。

多くは個人宅のリースバックを対象としていますが、法人の事業所・工場等といった不動産を対象にしたリースバック業者もありますので、スポンサーが見つからない・見つけられないという場合はリースバック業者に買い取りを依頼するのも一つの方法だといえます。

 

ちなみに、いずれの方法を検討するにしても保全の対象となる不動産の時価を把握する必要があります。以下の記事で不動産の時価を調べる方法を解説していますので、是非参考にして下さい。

「不動産一括査定サービス」なら匿名で売却相場価格を無料で調査可能【おすすめのサイト3選】

2018.08.17

 

不動産の保全を図るときの問題点

  • コストがかかる
  • 協力者を探すのがかなり難しい
  • ファイナンスが難しい

上記のとおりです。

コストがかかる

任意売却やリースバックはコストがかかります。

スポンサーが買い取ってくれる場合はコストはかかりませんが(買い戻すことを前提にしている場合は、割増買取料・不動産取得税・登記にかかる費用が発生します)、新会社を設立してファイナンスする場合、会社設立費用やファイナンスの際の手数料等といったコストがかかります。

また、債権者によっては任意売却の交渉は「代理人(弁護士)を通さないと応じられない」という金融機関もありますので、その場合は弁護士費用がかかります。

日本政策金融公庫は代理人を通さないと任意売却の部署に回して貰えません。

協力者を探すのがかなり難しい

任意売却やリースバックを行うには、いったんは他者に売却することになるため、協力者が絶対的に必要となります。

スポンサーがすんなり見つかったり、親子や親族等が新会社の代表就任に協力的であれば良いですが、スポンサーが全然見つからなかったり、親子や親族間の仲が悪かったりすると、リースバック業者の利用を検討する他無くなります。

また、よくあるのがお子さんに継がせたいので新会社で買い受けたいというケースですが、お子さんの年齢がローン利用者の対象年齢から外れていてファイナンスできないというケースもよく見かけます。

ファイナンスが難しい(自己資金が必要)

任意売却の不動産の買取資金は基本的にファイナンスするケースが殆どです。

不動産は高額ですから、現金一括で購入するケースは少ないです(スポンサーが購入する場合は現金一括が多いです)。

親族や知人等に買受けて貰う際、殆どはファイナンスする事になりますが、基本的にかなりハードルが高いです。

  • ファイナンス可能金額は査定額の80%(残りの20%は自己負担)
  • 抵当権者とファイナンス会社で査定額に乖離がある
  • 抵当権者の査定額は基本的に高いため、多くの自己資金が必要になる

こうした理由があるため、ファイナンスは簡単ではありません。

 

手元資金が無くても競売を回避できる可能性がある唯一の方法

  • 近隣の相場に則った賃料を払うよう交渉する【想定賃料を払う】

上記の通りです

近隣の相場に則った賃料を払うよう交渉する【想定賃料を払う】

不動産は「地代」と「家賃」という「果実」があります。この果実は第三者に貸している場合の「地代」、「家賃」だけでなく、自己使用の場合にも当てはまります。

なぜなら、近隣相場を基に、同じような条件の建物の賃料を想定する事で、金額にあらわす事ができるからです。

この「想定賃料」は債権者を交渉するうえで非常に重要な考え方となります。

想定賃料は非常に重要

債権者の立場からすると、不動産を他人に貸すことで「想定賃料」を得ることができますから、債務者からの返済額が「想定賃料を下回るのであれば他人に貸すか、若しくは競売による一括回収の方が良い」と判断することになります。

しかし、債務者が不動産を使用している限り、想定賃料を受け取る事ができませんから、想定賃料が入ってこないのであれば、競売、若しくは任意売却によって担保を処分するほか回収の手立てがなくなります。

「想定賃料を毎月支払う」と債権者に交渉

競売を回避するために、債務者の方から「相場に則った賃料を払うので、この物件を使わせて欲しい」と債権者と交渉することにより、競売を回避できる可能性がでてきます。

必ず応じてくれるという事はありませんが、資金的な余力が無くてもこのような交渉により、競売を回避することができるのです。

応じて貰えなければ競売となるので注意

債権者によっては想定賃料の回収よりも、競売による一括回収ありきで話を進める場合があります。

信用保証協会の保証付融資を受けた際に担保提供しているケース」という記事でも解説していますが、政府系金融機関(信用保証協会・日本政策金融公庫)は一括回収ありきで話を進めますので、この方法は応じて貰えません。

2012年ぐらいまでは結構応じてくれる政府系金融機関もありましたが、最近は頑なにNGです。

地域金融機関は交渉の余地がありますので、担保権者が地域金融機関であれば、想定賃料を払うよう交渉してみましょう。

 

まとめ

以上、競売を回避して、事業継続に必要な不動産の保全を図る方法について解説しました。

おわり。

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