【資金繰り】借入の担保に入れた不動産の売却代金は運転資金に使える？
銀行融資を受けるときに、不動産を担保に入れて融資を受けたけど、不動産を売却して負債を圧縮（オフバランス）しようと考えているよ。
不動産売却代金の一部を資金繰りに使いたいけど、物件価格よりも負債の方が多いから、売却したら抵当権者である銀行に売却代金の全額を返済しないといけないのかな？
新規借入は難しいし資金繰りも厳しいから、不動産売却代金の一部を運転資金に使わせて欲しい。銀行に相談すれば資金繰りに使わせてくれるかどうか知りたい。
この記事では、こういった疑問にお答えします。
借入の担保に入れた不動産の売却代金を資金繰りに使えるかどうかはケースバイケース【結論】
不動産を所有している経営者様から、「銀行融資を受けるときに担保に入れた不動産を売却して、売却代金の一部を資金繰りに使うといったことは可能なのか？」というご相談を受けることが多々あります。
一般的に、抵当権設定額よりも不動産が高く売れれば、売却代金を借入金の返済に全額充当することができますので、余った資金は資金繰りに使うことができます。
ちなみに、不動産の売却は不動産会社によって査定が大きく変わりますので、売却を検討するときは、以下の記事で紹介しているような無料一括査定をサービスを使うと、少しでも高く売却できる可能性があります。
それでは、担保割れしてる物件を売却する場合はどうでしょうか。
担保割れを起こしているような不動産を売却した場合、売却代金を資金繰りに使うことを抵当権者である銀行が承諾してくれることはあるのでしょうか。
結論から言うと、不動産の売却代金を資金繰りに使って良いかどうかは、ケースバイケースとなります。
売却代金の一部を資金繰りに使うことを承諾してもらえる場合がある
担保割れしている不動産を売却する場合、基本的には売却代金の全額を返済に充当することになりますが、銀行と交渉する事で売却代金の一部を資金繰りに使うことを承諾してくれる場合があります。
例えば、以下のようなケースがあるとします。
- 融資残高（残債務）：2億円
- 根抵当権：1億円
- 不動産の売却価格：5,000万円
この場合、抵当権者である銀行は「売却代金の5,000万円を全額返済に充当せよ」と要求してきますが、交渉で売却代金の一部（この場合、5,000万円の一部）を資金繰りに使う事を許してくれる場合があります。
金額については基本「交渉次第」となりますので、数百万の話になるのか、あるいは1千万円ほど資金繰りに使わせてもらう事ができるかは、全て交渉次第と言えます。
ただ、交渉すれば何とかなるからといって「資金繰りが厳しいから売却代金の一部を資金繰りに使わせて欲しい！」とお願いしただけでは、応じて貰うことは難しいです。
売却代金の一部を資金繰りに使わせてもらうようにするにはポイントがあります。
売却代金の一部を資金繰りに使うことを銀行に応じてもらうためのポイント3つ
売却代金の一部を資金繰りに使うことを銀行に応じてもらうためのポイントは下記3つあります。
- 資金繰り表や試算表を提出し、資金繰り状況をきちんと報告すること
- 経営改善計画を策定・実行すること
- 経営責任の明確化をはかること
上記のとおりです。
資金繰り表や試算表を提出し、資金繰り状況をきちんと報告すること
売却代金の一部を資金繰りに使わせてもらうには、銀行に「なぜ資金が必要なのか」を具体的な数字で説明する必要があります。
資金繰り表や試算表を提出し、「〇ヶ月先にまとまった支払いがあり、どうしても支払いが足りません。売却代金の中から〇百万円使わせて頂く事ができれば、資金ショートを回避できて、その後の資金繰りは円滑に回ります。」というように、
具体的な数字を示しながら説明するようにしましょう。
新規融資の依頼をする時と同レベルで情報開示しましょう
法的には不動産の所有者とはいえ、担保割れしている物件を売却する際は、売却代金は抵当権者である銀行が優先して受け取る事ができるわけです。
その一部を使わせて頂くということは、抵当権者である銀行の立場からすると「融資していることと同じ」と考えます。
新規融資を依頼する際、口頭の依頼だけで完結するような事はありませんよね。
必ず、試算表や資金繰り表などといった資料の提出と、資金使途の説明を求められますよね。
このプロセスを無視して銀行から資金が出ることはあり得ません。
なぜ資金が必要なのか、具体的な数字を出しながら依頼するようにしましょう。
経営改善計画を策定・実行すること
資金繰り表や試算表の提出とあわせて、経営改善計画も提出するようにしましょう。
リスケジュール中の企業はすでに提出済みだと思いますが、その場合、提出した計画書に記載している経営改善の取り組みの進捗状況や経過報告をするようにしましょう。
ただ、経営改善計画書を提出しているにもかかわらず、あまり改善されていなかったり、未着手の事が多かったりすると断られる可能性がありますのでご注意ください。
経営責任の明確化をはかること
業績が悪化しているのに経営者が何の責任も取らないというのは、貸し手である銀行の立場からすれば、良い気分ではありません。
経営者は会社の業績に対して責任を負っていますから、業績が悪化したのであれば、一定の責任を負う必要はあると言えます。
例えば、高額な役員報酬を受け取っている状態で「資金繰りが厳しいから、不動産の売却代金の一部を資金繰りに使わせて欲しい」などと依頼しても、
銀行の立場からからすると「経営責任も取らずに…」、「高額な役員報酬を受け取り続ける余裕があるぐらいなら、そこをカットして捻出して欲しい」と思う訳です。
何の責任も取らずに「売却代金の一部を使わせて欲しい」と依頼しても、交渉はうまくいきません。
役員報酬の減額を実行するなどして、経営責任の明確化を図るようにしましょう。
【注意】信用保証協会の保証付融資に優先充当が付いていると銀行の一存では決められない
信用保証協会の保証付融資を受けている企業が「売却代金の一部を運転資金に使わせて欲しい」と銀行に依頼すると、即答で「できません。全額、返済に充当させて頂きます。」と断られる場合があります。
このような場合、保証付融資に「優先充当条項」が付いている可能性が考えられますので、そうなると銀行の一存では決める事ができないので銀行だけでなく、信用保証協会への交渉も必要となります。
「優先充当条項」とは
「優先充当条項」とは不動産の売却代金を信用保証協会の保証付融資に優先的に充当することいいます。
例えば、銀行から以下のような形で融資を受けているような場合。
- 根抵当権：1億円（うち、5,000万円は保証協会へ優先充当）
- 不動産の売却価格：5,000万円
通常であれば、不動産の売却代金は抵当権者である銀行に5,000万円を返済する事になるのですが、優先条項が付いていると、若干事情が異なります。
5,000万円を融資を実行した銀行に返済する事にはなるのですが、実態としては、信用保証協会の保証付融資への返済に優先的に充当される事になります。
優先充当は銀行と信用保証協会の取り決めなので謄本を見ても分からない
優先充当は銀行と信用保証協会の取り決めなので、融資を受けた際の契約書を見ても分かりませんし、不動産登記簿謄本を見ても分かりません。
しかし、ご安心ください。
銀行の担当者や信用保証協会に直接問い合わせれば普通に教えてくれますので、「売却代金の一部を資金繰りに使わせて欲しい」と依頼したときに即答で「できません」と言われたら、「優先充当が付いているからですか？」と聞いてみましょう。
優先充当条項が付いていても売却代金を資金繰りに使わせてもらうできる？
優先充当だからといって、全く望みが無くなる訳ではありません。
交渉次第ではありますが、信用保証協会が応諾してくれる事があります。
銀行の担当者が信用保証協会に掛け合ってくれることもありますので、粘り強く交渉するようにしましょう。
まとめ
以上、借入の担保に入れた不動産の売却代金は運転資金に使う事は可能か？という事について解説しました。
おわり。